ARCHITECTURE ET RECONVERSION

Immeuble de bureaux à Charenton-le-Pont avant et après reconversion en logements, Agence d'architecture Moatti-Rivière © Michel Denancé (photo de droite)

En 2010, à Arcueil, un immeuble de bureaux inoccupé de 3 800 m_² commence une deuxième vie de résidence étudiante de 107 chambres.
En 2016, à Charenton-le-Pont, 7 000 m_² de bureaux sont transformés en 90 logements sociaux.
En 2024, à Créteil, ce sont les 18 000 m_² des anciens locaux de la CPAM qui ont muté en une résidence étudiante de 571 chambres. 

Ces quelques exemples val-de-marnais, dont un analysé dans le cadre de l’observatoire de la qualité du logement en Île-de-France¹, nous permettent de mesurer l’évolution de ce type de projet, notamment en termes de surfaces transformées.

La reconversion de bureaux en logements intéresse de plus en plus les promoteurs et les bailleurs, dont certains ont même ouvert des filiales spécialisées dans ce domaine, comme la Foncière de transformation immobilière (FTI).
Face à la forte nécessité de produire du logement et à la vacance des locaux tertiaires (6 millions de m_² de bureaux disponibles en Île-de-France fin 2025²), la reconversion de bâtiments déjà existants semble être une réponse pertinente.
Elle permet de répondre aux enjeux de réduction de l’empreinte carbone de la construction en valorisant le patrimoine immobilier déjà existant. Une opportunité pour les immeubles construits dans les années 1985-1995 qui arrivent à la fin de leur premier cycle de vie et qui nécessiteraient une requalification architecturale et technique ; c’est le cas, notamment sur le territoire de Paris Est Marne & Bois, comme le souligne une étude de l’APUR³.

Une démarche qui permet de produire du logement sans artificialiser les sols et en favorisant la mixité fonctionnelle.

Cette approche se heurte néanmoins à l’adaptation des processus de projet. La réalisation d’un diagnostic préalable, aussi bien technique qu’architectural, est, par exemple, indispensable pour identifier le potentiel comme les contraintes qu’offre le bâtiment.
Sa profondeur permet-elle d’éclairer naturellement chaque pièce du logement ?
Sa trame structurelle est-elle compatible avec l’aménagement d’un appartement ?
Les passages de gaines (ventilation, eau, etc.) sont-ils envisageables pour chaque salle de bain et cuisine ?
Les accès, cages d’escalier sont-ils bien placés ? …
Autant d’éléments à analyser et potentiellement à adapter en vue d’un changement d’affectation du bâtiment.

De nombreux exemples de projets attestent de transformations ambitieuses : ajout de balcons, ajout d’une double épaisseur de façade pour créer des loggias, déconstruction d’une partie du bâtiment pour permettre un apport de lumière, végétalisation, modification des façades, etc.

Le potentiel de conversion du bâti en faveur du logement s’avère cependant encore sous-exploité.
En Île-de-France, seuls 1900 logements par an ont été créés par reconversion entre 2013 et 2021, dont 14 % dans le Val-de-Marne⁴.

Rappelons que la réversibilité du bâti est bien un enjeu à l’échelle nationale, différentes lois s’étant succédées pour favoriser les processus de changement d’usage. La dernière en date (loi n° 2025-541 du 16 juin 2025) est venue renforcer un régime dérogatoire au Plan local d’urbanisme (PLU) en faveur des opérations de reconversion vers du logement. Elle permet d’autoriser la transformation d’un bâtiment en habitation, malgré l’interdiction de cette destination par le PLU.
Cette même loi récente instaure le permis de construire « multi-destinations » qui permet, dès la phase de conception, l’affectation de plusieurs usages possibles pour un même bâtiment. La construction pourra faire l’objet de changement entre les destinations autorisées sans qu’une nouvelle formalité d’urbanisme ne soit requise pendant une durée de 20 ans à compter de la délivrance du permis. 

Dans le Val-de-Marne, d’autres opérations de reconversion sont à prévoir dans les années à venir, dont notamment un programme ambitieux à Fontenay-sous-Bois avec la reconversion, d’ici 2028, de 70 000 m_² de bureaux sous-occupés en 280 logements.

La réversibilité du bâti, c’est aussi penser et concevoir les bâtiments de demain dans une optique d’évolution en anticipant les transformations à venir. 
Quand elles sont pensées en amont, elles permettent une économie des ressources matérielles et économiques non négligeable.
Il peut s’agir de prévoir une trame structurelle qui ne soit pas un obstacle à différents aménagements, pourvoir moduler le nombre de pièces dans un appartement, concevoir une façade qui permette d’ajouter ou de supprimer des fenêtres, prévoir des réservations pour le passage de gaines en nombre suffisant ou encore une hauteur sous plafond en rez-de-chaussée qui permette différents usages, etc. 
Certains jurys de concours intègrent maintenant cette contrainte dans leur cahier des charges pour permettre aux projets d'accueillir des évolutions futures⁵.

Outre la diminution de l’empreinte carbone, la réversibilité permet de s’adapter rapidement aux mutations urbaines que nous connaissons dans le territoire de la métropole du Grand Paris.
Construire durable, c’est aussi construire réversible. À notre époque contemporaine, la question de la pérennité d’un ouvrage résultera aussi de sa capacité à se transformer.

Vous travaillez sur un territoire ayant un besoin en logements pouvant être comblé par la mobilisation du parc bâti existant ?
Nous relayons l’appel à cas pilote d’Ekopolis :
https://www.ekopolis.fr/appels-a-projet/appel-cas-pilote-demarche-de-sobriete-immobiliere-pour-creer-du-logement