UNE EXPERTISE CROISÉE POUR ACCOMPAGNER L'ÉCO-RÉNOVATION DES COPROPRIÉTÉS

Copropriété des Gondoles, Choisy-le-Roi © CAUE 94

La ville, qui avait alloué des subventions publiques exceptionnelles grâce au dipositif "Écocité - Ville de demain" à la copropriété des Gondoles - un ensemble datant de 1965 et comprenant 156 lots répartis en deux bâtiments, de 5 et 8 niveaux -, était en effet très soucieuse de la réussite de ce projet.
Plusieurs difficultés sont apparues pendant la phase travaux et ont mis en lumière les conditions nécessaires pour garantir une rénovation de qualité, conditions que le CAUE souhaite partager ici.

Dès l’installation du chantier, le conseil syndical relève des négligences : matériel disposé sans périmètre de sécurité, laine de roche posée à même le sol sans protection provoquant des réactions allergiques chez quelques habitants.
Plus tard, dans l’exécution des travaux, des défauts et des erreurs de mise en œuvre sont constatés : les garde-corps sont peints directement sans décapage ni ponçage, contrairement à ce que prévoit le Cahier des Clauses Techniques Particulières (CCTP), et les finitions ne sont pas à la hauteur des attentes.
Par ailleurs, à l’occasion de la réfection du complexe d'isolation et d’étanchéité du toit-terrasse, la suppression accidentelle de certaines ventilations de chute a provoqué l’aspiration répétée des réserves d’eau des siphons des cuvettes des WC raccordés à ces colonnes, causant de graves nuisances olfactives pour ces appartements.
Enfin, la période de confinement a également généré son lot de complications : arrêt des travaux, puis reprise avec un protocole sanitaire générant des coûts supplémentaires. Le dialogue est alors rompu.

Tiers de confiance neutre et indépendant, le CAUE du Val-de-Marne est intervenu en tant que conseil et a proposé une réunion afin de dresser la liste des points de désaccord et permettre que le dialogue puisse s'engager à nouveau sereinement. Animée par le dialogue architecte / ingénieur du CAUE, cette médiation a permis d'apaiser les tensions, de sortir du conflit et de fixer des accords satisfaisants pour l'ensemble des parties, avec notamment une reprise sans surcoûts des malfaçons.
Un an après le signalement par le conseil syndical de problèmes dans l’exécution des travaux, ces derniers sont officiellement réceptionnés le 23 octobre 2020. 

Un chantier riche d’enseignements, utiles pour tous les acteurs de la rénovation énergétique des copropriétés 
 

L'exemple de la rénovation de la résidence des Gondoles est riche d'enseignements.
Ce retour d'expérience donne l'occasion au CAUE du Val-de-Marne d'attirer l'attention de tous les acteurs sur quelques points de vigilance :

• Sur un plan technique, les missions de maîtrise d’œuvre doivent être assurées et coordonnées par un architecte. Cela permet d’avoir une vision d’ensemble des caractéristiques du bâtiment, de l’exécution des travaux et de leur suivi. 
• Sur un chantier, le maître d’œuvre doit être le seul et unique interlocuteur du conseil syndical / syndic d'une part, et des entreprises d'autre part. Le rôle du conseil syndical / syndic n'est pas de dialoguer directement avec les entreprises.
• La rénovation énergétique des copropriétés se fait en site occupé. Il faut donc toujours veiller à réduire au maximum d’éventuels impacts sur la sécurité et la santé des occupants. 
• La souscription de l'assurance dommage-ouvrage est essentielle pour la copropriété, qui doit bien en connaître les clauses pour pouvoir faire valoir ce que de droit.
• L'accompagnement des copropriétés ne doit pas prendre fin lorsqu'un maître d'œuvre est missionné, mais il doit se faire tout au long du projet, du diagnostic jusqu'à la réception des travaux et le paiement du solde des subventions.

Bien souvent, la rénovation énergétique des copropriétés est abordée sous un angle exclusivement énergétique et thermique. Ce qui, de l'avis général des praticiens, n'est pas suffisant. C'est pourquoi la réglementation vient d'évoluer, exigeant des copropriétés la réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) portant sur les volets architecturaux et énergétiques.

Cette approche globale est une spécificité que le CAUE 94 met en pratique depuis plusieurs années. Cette méthode permet d'avoir une vision intégrale de l'immeuble à rénover, et permet aux copropriétés de bénéficier de conseils techniques tant sur les aspects architecturaux que thermiques. Cette démarche s'avère en effet déterminante lors des processus de prise de décisions concernant les travaux dans les copropriétés accompagnées.