ABÉCÉDAIRE DU PARTICULIER

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

Copropriété

Fiche mise à jour le 31/10/2019

DÉFINITION

La copropriété est un régime de propriété qui concerne les biens immobiliers achetés dans un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis, et lorsque la propriété du bien immobilier est répartie entre plusieurs personnes. Chaque personne détient un lot, comprenant une partie privative et une part (quote-part) des parties communes (exprimée en tantièmes, c'est-à-dire en millièmes, dix millièmes...). Une copropriété est régie par un règlement, qui précise les droits et devoirs des copropriétaires, les uns envers les autres.

NOS CONSEILS

Comment prend-on connaissance du fonctionnement et de l'état de la copropriété avant d'acquérir ?

Si la copropriété existe déjà : vous pouvez consulter le carnet d'entretien, que le syndic a obligation de tenir. Vous pouvez y prendre connaissance des travaux réalisés, et de leur date de réalisation. Demandez, si possible, ceux à venir (ravalement, ascenseur...).

Vous pouvez également consulter le diagnostic technique (qui constate l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et l'état des conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements communs et de sécurité), obligatoire pour toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans.

Dans tous les cas, pensezaussi à consulter le règlement de la copropriété.

QUESTION/RÉPONSE

Comment constituer une copropriété ?

Il n'y a pas de procédure de constitution d'une copropriété. Tout immeuble bâti, dont la propriété est divisée en plusieurs lots, avec chacun une partie privative et une part des parties communes, tombe obligatoirement sous le régime de la copropriété.

Certains immeubles sont exclus de ce statut lorsqu'ils font l'objet d'une organisation différente ; c'est le cas, par exemple, des immeubles sans parties communes, des Associations Syndicales de Propriétaires (ASL), des agences foncières urbaines, des indivisions, ou des Sociétés Civiles Immobilières (SCI).

Sous le régime de copropriété, les propriétaires sont alors des copropriétaires. Ils sont regroupés en un syndicat de copropriété. Ce syndicat doit obligatoirement tenir des Assemblées Générales (AG), au moins une fois par an, élire un conseil syndical à la majorité absolue -c'est-à-dire la moitié des voix plus une- et désigner un syndic pour sa gestion administrative.

À la mise en copropriété, il est obligatoire de fournir un règlement de copropriété. Il doit comporter un état descriptif de division, qui définit les lots. Ce règlement doit être publié au fichier immobilier par un notaire.

Que doit contenir le règlement ?

  • La désignation précise des parties privatives et des parties communes

  • La répartition des charges

  • Les conditions de la jouissance (par exemple: peut-on exercer une activité professionnelle ou seulement usage d'habitation…)

  • Les conditions d'administration des parties communes

Le règlement est une pièce essentielle qu'il est impératif de consulter avant d'acheter dans une copropriété. Il faut d'autant plus le faire que beaucoup de ces réglements sont anciens, voire très anciens, et ne correspondent plus aux réalités d'aujourd'hui. La loi SRU (n°2000-1208 du 13 décembre 2000) exige leur adaptation.

Quelles sont les parties privatives et les parties communes d'une copropriété ?

  • Les parties privatives :

Elles correspondent aux parties ne profitant qu'à un seul copropriétaire. C'est le logement, le local commercial ou le garage. On y recense les fenêtres, les portes (extérieures et palières), les cloisons, les finitions de surface (mur et sol), l'équipement du local privé…

  • Les parties communes :

Elles correspondent aux parties qui profitent à plusieurs ou tous les propriétaires. Ce sont les éléments structurels, les planchers, les façades, les murs, la cour, les voies d'accès, les charpentes, les toitures, les souches de cheminée, le chauffage collectif, les équipements collectifs, les clôtures...

Qui sont les intervenants de la copropriété et quels sont leurs rôles ?

  • Le syndicat des copropriétaires :

Il assure la conservation de l'immeuble et administre les parties communes et les équipements communs. C'est lui, à travers son assemblée générale, qui prend les décisions. Il est composé de l'ensemble des copropriétaires. C'est lui qui doit veiller à l'application du règlement. Il est responsable en cas de dommages causés par un vice de construction ou par un manque d'entretien.

  • Le syndic de copropriété :

Il est le représentant du syndicat, nommé par l'AG. Il doit rendre compte de sa gestion une fois par an à l'AG. Son rôle est de :
- Passer les contrats liés à l'entretien
- Exécuter les décisions de l'AG des copropriétaires
- Etablir le budget prévisionnel
- Recouvrir les charges
- Conserver tous les documents
- Représenter la copropriété en justice

- Payer les factures de la copropriété

  • Le conseil syndical :

Il assiste et contrôle le syndic et tout ce qui se rapporte à la gestion et à l'administration de la copropriété. Composé de trois copropriétaires au moins, il est nommé par l'AG.

Son rôle est très important car il est le relais auprès des syndics des besoins de la copropriété. A chaque AG, il doit fournir un petit rapport d'activités.

Qui peut-être syndic de copropriété ?

  • Un non professionnel, souvent bénévole, qui peut être un des copropriétaires. Les frais de gestion lui seront remboursés par la copropriété.
  • Un professionnel de gestion immobilière (exceptionnellement de transaction immobilière). Il doit avoir une garantie financière (d'un organisme de garantie collective ou d'une banque) et une assurance responsabilité civile.

Comment s'effectue la prise de décision ?

Elle s'effectue par vote lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires ont un nombre de voix proportionnel à leur quote-part dans les parties communes. Le résultat des votes et le procès verbal des AG sont rédigés par le syndic.

Quels sont les types de majorité et les décisions associées ?

  • La majorité simple :

Elle s'applique aux décisions d'administration et de gestion courante.

  • La majorité absolue (la moitié des voix plus une) :

Elle est obligatoire pour :
- Les délégations de pouvoir
- L'autorisation pour les propriétaires de faire des travaux sur les parties communes ou extérieures
- La désignation ou la révocation du syndic
- Les modalités de réalisation de travaux prévus par la loi (hygiène, salubrité…)
- La modification de la répartition des charges
- L'installation d'une antenne ou d'un réseau câblé

  • La double majorité (deux tiers des voix) :

Elle s'applique aux décisions concernant les actes d'importance particulière (acte d'acquisition immobilière, modification ou établissement du règlement de copropriété, certains travaux de transformation…). Il peut exister une double majorité allégée, où on ne prend en compte que les votants présents.

  • L'unanimité :

Elle est nécessaire pour :
- Tout ce qui touche au respect de la destination de l'immeuble
- Tout ce qui touche au contenu des charges
- Tout ce qui touche à la définition des parties privatives et communes
- L'installation d'interphones
- Les suppressions de chauffage, de concierge…

RÈGLEMENTATION
  • Loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 31 décembre 1985

  • Décret du 17 mars 1967

  • Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, Titre II, Section 2, Art. 72 à 93

PLUS D’INFORMATIONS

Guide juridique association droit pour tous

Portail copropriété : Infos pratiques – annuaire de professionnels.

Association des responsables de copropriété : Conseils sur la copropriété – consultations payantes.

Fédération nationale des agents immobiliers : Fiches pratiques.

Plateforme à disposition des copropriétés mobilisées par l'amélioration énergétique de leurs bâtiments.

ADRESSES UTILES
  • Agence Départementale d'Information sur le Logement de Paris (ADIL 75)
    www.adil75.org
  • Agence Départementale d'Information pour le Logement de Seine-et-Marne (ADIL 77)
    www.adil77.org
  • Agence Départementale d'Information pour le Logement des Yvelines (ADIL 78)
    www.adil78.org
  • Agence Départementale d'Information pour le Logement de l'Essonne (ADIL 91)
    www.adil91.org
  • Agence Départementale d'Information pour le Logement des Hauts-de-Seine (ADIL 92)
    www.adil92.org
  • Agence Départementale d'Information sur le logement de Seine-Saint-Denis (ADIL 93)
    www.adil93.org
  • Agence Départementale d'Information pour le Logement du Val-de-Marne (ADIL 94)
    www.adil94.org
  • Agence Départementale d'Information pour le Logement du Val-d'Oise (ADIL 95)
    www.adil95.org
  • Association des Responsables de Copropriété (ARC)
    arc-copro.fr
  • Compagnie des Architectes de Copropriété
    www.archicopro.com
  • Groupement syndical des Propriétaires et Copropriétaires de Paris et région parisienne
    gspparis.free.fr