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ABÉCÉDAIRE DU PARTICULIER

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

Permis de construire

Fiche mise à jour le 14/02/2025

DÉFINITION

 

Le permis de construire (PC), peut être défini comme “l’autorisation donnée par une autorité administrative d’édifier une ou plusieurs constructions nouvelles ou de modifier une ou plusieurs constructions existantes, préalablement à l’exécution des travaux”  (Droit de l’urbanisme de Henri Jacquot - Dalloz)
Il doit respecter les règles d’urbanisme, notamment celles concernant "l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur surface, leur emprise au sol, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords" (article 460-3 du code de l’urbanisme).

NOS CONSEILS

 

Avant d'engager la conception du projet architectural qui fera l’objet du dossier de permis de construire, il est important de :

  • prendre connaissance des réglementations qui s'appliquent à l’unité foncière sur laquelle se situe votre projet. 
  • définir avec précision votre programme, en précisant l'ensemble de vos besoins, le budget que vous envisagez ainsi que le calendrier de l’opération. 

 

Le projet architectural ayant pour objet des travaux soumis à permis de construire doit être établi par un architecte.
Dans les cas où son recours n’est pas obligatoire, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un architecte, qui engagera sa responsabilité et sera le garant de la qualité de votre projet : insertion dans son environnement, conception adaptée à vos attentes, respect des réglementations en vigueur, etc. 

 

Enfin, pour monter votre dossier de permis de construire dans les meilleures conditions :

  • Prenez contact avec le service urbanisme de votre commune pour rencontrer le service instructeur et vous assurer que votre projet répond aux exigences de la réglementation (PLU/i, secteur protégé, chartes, etc.). 
  • Dans le cas de la nécessité d’un permis de construire, respectez la liste des pièces à fournir dans le CERFA spécifique à votre demande. Chaque document doit comprendre des informations spécifiques nécessaires à l’instruction du dossier. Pour cela, des documents explicatifs sont consultables.
     
QUESTION/RÉPONSE

Quand le recours à un architecte est-il obligatoire pour élaborer un permis de construire ?

 

Pour un particulier : 

  • Dès lors que la surface de plancher ou l'emprise au sol de la future construction dépasse 150 m². Dans le cas d’un projet d’extension d’un bâtiment existant, la surface de la construction existante est à prendre en compte.

Pour une exploitation agricole (ou une coopérative d’utilisation de matériel agricole) : 

  • Dès lors qu’une construction agricole ou de stockage et entretien de matériel agricole dépasse 800m² de surface de plancher ;
  • Dès lors qu’une serre de production d’une hauteur supérieure à 4m dépasse 2000m² de surface de plancher.
  • Dans le cas de plusieurs bâtiments déclarés en même temps, la surface prise en compte est la surface cumulée des différents bâtiments.

Pour une personne morale : 

  • Dès lors que la surface de la construction est supérieure à 20 m².

 

Qui établit la demande de permis de construire ?


C'est au(x) propriétaire(s) du ou des terrains, ou bien à leurs mandataires, d'établir la demande de permis de construire. Cette personne doit simplement attester qu'elle remplit les conditions pour demander un permis. De plus, le demandeur de l'autorisation s'engage personnellement sur les éléments déclarés dans le dossier ; l'administration appréciera la conformité du projet au regard des règles d'urbanisme. En cas de fausse déclaration, il s'expose à une annulation de la décision et à des sanctions pénales.

 

Quels sont les travaux pour lesquels le permis de construire est exigible ?


Le Code de l’Urbanisme fait une distinction entre constructions nouvelles et travaux sur constructions existantes.

Les constructions nouvelles nécessitant un permis de construire sont :

  • toute construction neuve à usage d'habitation ou non, sur terrain nu (même sans fondations, ex : mobil-homes), entraînant la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m2, quelle que soit sa hauteur,
  • les piscines dont la couverture dépasse 1,80 m de hauteur et dont le bassin est compris entre 10 et 100 m2
  • les éoliennes égales ou supérieures à 12 m de haut (mât + nacelle),
  • les châssis et les serres dont la hauteur est supérieure à 4 m, ou bien, des châssis et serres dont la hauteur est supérieure à 1,80m et la surface supérieure à 2000 m2,
  • les ouvrages et accessoires de lignes de distribution d'énergie électrique, si la tension est supérieure ou égale à 63 000 volts.

Les travaux sur constructions existantes soumis à permis sont :

  • tous travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2.
  • Dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou document d'urbanisme en tenant lieu, ce seuil de 20m2 est porté à 40 m2. En dessous de ces 40 m2 le dossier à déposer sera donc une "déclaration préalable" si toutefois la surface totale de la construction ne dépasse pas les 150 m2.
  • tout projet qui change la destination de locaux existants en modifiant la façade ou les structures porteuses du bâtiment. Les annexes sont considérées être de la même destination que la construction principale. Ainsi la transformation du garage d'une maison en habitation n'est plus considérée comme un changement de destination et ne nécessite qu'une déclaration préalable.
  • les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière (remise en état, modernisation ou démolition entraînant la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles).
  • les travaux concernant un immeuble inscrit aux Monuments historiques ou les constructions situées en secteurs sauvegardés, dont le PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) est approuvé (voir les précisions dans les questions suivantes).

 

En secteur protégé quels sont les travaux, en dehors des cas cités précédemment, soumis au permis de construire ?

 

Pour toute construction dans les abords des monuments historiques.

 

Dans les secteurs dits SPR (site patrimoniaux remarquables), sont soumis à permis de construire :

  • les travaux exécutés à l'intérieur des immeubles ou parties d'immeubles, identifiés dans le Plan de sauvegarde et de mise en valeur, et ayant pour effet de modifier la structure du bâtiment ou le volume existant,
  • les travaux portant sur un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager dans les secteurs sauvegardés,
  • tous les travaux portant sur un immeuble inscrit aux monuments historiques (sauf travaux d'entretien ou réparation ordinaire).

 

Pour tout projet dans les sites classés et inscrits.

 

Quelles sont les constructions ou installations dispensées de permis de construire ou de déclaration préalable ?


Certains travaux échappent à toute procédure :

  • en raison de leur très faible dimension, ils ne peuvent être qualifiés de construction : travaux souterrains (canalisations, lignes, câble), murs de soutènement, clôtures, lorsqu'elles sont nécessaires à l'activité agricole ou forestière, hors champ de visibilité des monuments historiques, hors site inscrit, hors AVAP, hors secteur délimité par un PLU et hors commune où la déclaration préalable pour les clôtures a été instituée par délibération,
  • en raison de leur nature dans le cas de constructions temporaires, comme le relogement d'urgence, les constructions liées à un chantier ou à certaines manifestations, toutes ces constructions ayant une durée limitée dans le temps.
  • en raison de leur nature et de leur implantation en mer, sur le domaine public maritime immergé au-delà de la basse mer.
  • en raison du fait qu'ils font l'objet d'une autre autorisation au titre d'une autre législation.

 

Que risque-t-on à construire sans permis ?

 

Des sanctions sont prévues contre les personnes irrespectueuses des règles (obstruction au droit de visite, défaut d'affichage, construction sans permis ou non conforme au permis,…). Ces actes constituant des infractions au code de l'urbanisme sont passibles de poursuites pénales et de sanctions.
Le délai de prescription des infractions est de 3 ans.

 

Comment constituer un dossier ?


La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire :

  • Formulaire Cerfa de demande de permis de construire (comprenant ou non des démolitions) : Ce formulaire de demande doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d'aménagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire.
  • Dans le cas d’une construction de maison individuelle, un Cerfa dédié est prévu. (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes). Ce formulaire doit être utilisé pour les projets de construction d'une nouvelle maison individuelle d'habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire.

 

Quels sont les délais pour obtenir l'autorisation de construire ?


Les délais sont prévisibles et garantis par un récépissé qui vous sera remis au moment du dépôt d'un dossier complet à la mairie. Le délai sera compté à partir de cette date de dépôt.
Les délais d’instructions du permis sont de :

  • deux mois pour le permis de construire d'une maison individuelle et/ou de ses annexes
  • trois mois pour les autres constructions.

L'administration a un mois à compter du dépôt de la demande pour notifier au demandeur que des pièces obligatoires sont manquantes ou que, en raison de certaines consultations obligatoires, les délais sont prolongés. Le délai est compté de date à date (ex : dépôt, 25 septembre, date limite de décision, 25 novembre).
Sans réponse de la part de ces services, leur avis sera réputé favorable ; c'est un permis tacite et vous pouvez demander un certificat l'attestant.


Si l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF) est requis, le délai sera, selon le cas, rallongé de un ou plusieurs mois. En Site SPR comme en site inscrit, le délai est de 3 mois. En revanche, en site classé, le délai est de 8 mois. Attention, en site classé, passé ce délai l’absence d’avis de la part du service instructeur vaut refus et non accord tacite.

 

Quels sont les délais de validité d'un permis de construire ?


Lorsque votre permis est délivré, vous devez commencer la construction dans un délai de 2 ans à compter de sa notification. Il peut être prolongé d'une année (et seulement une fois) sur demande formulée deux mois avant le délai d'expiration, sinon la demande de permis de construire sera annulée. Si, passé ce délai de 2 ans, les travaux sont interrompus pendant une durée supérieure à 1 an, le permis de construire sera également annulé.

 

L'affichage du permis est-il obligatoire ? 

 

Dès la notification de la délivrance du permis de construire, le demandeur doit afficher la mention du permis sur le terrain, de manière lisible depuis la voie publique, sur un panneau rectangulaire “normalisé” et pendant toute la durée du chantier. Le défaut d'affichage peut être sanctionné car le dossier du permis de construire doit pouvoir être consulté en mairie par toute personne intéressée.
L'affichage sur le terrain détermine le point de départ du délai de recours des tiers contre le permis de construire, d'une durée de 2 mois.
Pour être en capacité de prouver la date d’affichage un constat d’huissier pourra être établi le jour de l’affichage. Il permettra de fixer d’une manière officielle le démarrage du recours des tiers. L’huissier pourra faire une seconde visite inopinée.

 

Quelle formalité doit-on accomplir avant les travaux et une fois les travaux terminés ?

 

Avant de commencer les travaux, vous devez adresser une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie de votre commune.
Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire du permis de construire adresse une déclaration attestant l'achèvement des travaux (DAT) à la mairie. Dans cette déclaration, le bénéficiaire s'engage sur la conformité avec le permis ce qui permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs.

 

Dans quelles conditions les travaux sont-ils contrôlés pour constater le respect du permis de construire ?

 

Il sera obligatoirement procédé à une vérification sur place de cette conformité dans les secteurs à enjeux nationaux (sites, secteurs sauvegardés, secteurs couverts par un plan de prévention des risques naturels, …). Ailleurs, les vérifications seront faites à l'initiative de la mairie et du service compétent.

Si les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l'administration met en demeure le maître d'ouvrage de déposer un permis modificatif ou de mettre en conformité les travaux.

C'est sous la responsabilité du demandeur du permis de construire (propriétaire du terrain ou mandataire) que les travaux ont été réalisés conformément à l'autorisation qui leur a été délivrée. L'autorité responsable pourra contester la conformité des travaux dans un délai de 3 mois à 5 mois ; passé ce délai elle ne peut plus la contester.

RÈGLEMENTATION

www.legifrance.gouv.fr

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PLUS D’INFORMATIONS

Les organismes à contacter : 

  • La mairie 
  • Le CAUE de votre département 
  • L'Ordre des architectes de votre région
  • L’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine (UDAP) de votre département
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